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房地合一抵押的执行

新闻来源:本站 浏览次数: 时间:2015/06/04

   根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。此条规定,在面对复杂而现实的经济问题时,显得苍白无力。在同一宗地中,存在多栋在建工程时,可否就其中某一栋或几栋进行抵押,若可以,房地合一的原则如何实施。是将整宗土地的使用权进行抵押,还是就拟抵押的部分所占用的土地使用权进行抵押?就笔者目前所遇到的情况,各省市关于此条的操作,一般有两种,一是明确允许分割抵押,二是规定对在建工程已完工部分及其所占土地范围进行抵押,而不使用划分或分割之类的措词。

  那么,按在建工程及其所占土地范围进行抵押,具备可行性吗?

  笔者认为,根据建筑物区分所有权的原理,住宅小区内的业主,对专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分,享有共有及共同管理的权利。业主转让建筑物的,其专有部分及共有部分一起转让,其转让价款包含专有与共有两部分的价值。在建工程所占土地范围并不是指宗地的某一角落,而只是一个抽象概念,它包含了专有与共有两部分。有了这一概念,在建工程才能在不影响使用价值的条件下顺利实现抵押权。相反,如果将所占土地具体圈定为某一范围,那么建筑物的使用价值将受重大影响,抵押权的实现也将困难重重。当采用假设开发法测算在建工程的开发价值时,是通过估算开发完成后的房地产价值扣除继续开发成本及应得利润之余额,即为在建工程价值,而开发完后房地产价值本身包括在建工程的专有与共有两部分的价值,因此,运用假设开发法,理论上不会出现漏评现象。同样,采用成本法进行测算时,土地使用权面积,按建筑面积进行分摊后,也将专有与共有两部分的土地使用权价值考虑在内,也不存在漏评现象。因此,在建工程及其分摊的土地使用权合并抵押,从澳门永利皇宫网址理论上讲是可行的。

  另一方面,如果只将建筑物所占土地纳入抵押范围,抵押权实现时,必将出现同一宗地分割转让的问题。相关法律法规并未对同一宗地分割转让问题进行明令禁止。实际了,建筑物区分所有权的提出,就已将宗地分割转让的生米煮成熟饭了。况且,为了促进经济发展,复杂而现实的经济行为早已将该问题胁持了,不行也得行。

  最后,有些地方规章就该问题做出规定,所以遇到具体问题时,最好先了解下当地的规定。


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