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房地产抵押价值澳门永利皇宫网址技术路线及估价方法

新闻来源:本站 浏览次数: 时间:2015/05/26

    作为抵押物的房地产有很多类型,不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线,但总体而言,房地产抵押价值澳门永利皇宫网址应遵循谨慎、保守,公平,公正的原则,选用估价方法时,一般尽量将成本法作为一种估价方法,其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行澳门永利皇宫网址。最常见的几种方法如下: 

    1. 完全产权房地产的澳门永利皇宫网址方法

    所谓的完全产权房地产,是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权,即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权,在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进行澳门永利皇宫网址时,可采用市场法、收益法和成本法估价,以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行澳门永利皇宫网址,可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。

    2. 不完全产权房地产的澳门永利皇宫网址

    不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权,有些房屋土地是以划拨的方式获得的,有企事业单位的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行澳门永利皇宫网址时,应采用以下几种方式:一是采用直接澳门永利皇宫网址其土地使用权的市场价值;二是澳门永利皇宫网址假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

    3. 部分(局部)房地产的澳门永利皇宫网址方法

    这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套,综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时,应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用,和它的相应权益,要看它能否能独立使用,独立变卖变现,并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析,估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

    4.在建工程房地产的澳门永利皇宫网址方法

    在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程, 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施,还不具备验收的条件,不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押澳门永利皇宫网址就比较麻烦,要对在建抵押物进行全面的调查了解,首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质, 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益,并且要了解清楚是否拖欠工程款等,并按照核查结果进行时点澳门永利皇宫网址。此时澳门永利皇宫网址只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值,不舍拖欠价款,估价方法可选用成本法和假设开发法。


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